Kysy Brian: mikä on Win – Win strategia Mobile Home sijoittajat?

Kysymys. Gustavo Washington D. C.: n alueelta kirjoittaa: toinen sijoittaja täällä. Mitä suosittelet koskien mh: n ostamista, jossa he haluavat vain omistusasujia?

Vastaus. Hei, Gustavo. Ensinnäkin haluan varmistaa, että olemme samalla sivulla ja että mh: n käyttösi viittaa asuntovaunuihin puistoissa, jotka omistaa joku muu. Tässä mielessä oletetaan, että puiston omistajalla on voimassa oleva sääntö, joka estää vuokraajia valtaamasta asuntoja puistossa. Tämä aiheuttaa useita ongelmia, jotka haluat ehkä välttää. Ensinnäkin, jos omistat asuntoauton, mutta lika ja apuohjelmat omistaa puiston omistaja, sinulla on kolmas osapuoli kaikissa vuokrasopimuksissasi (Sinä + puiston omistaja + vuokralainen). Tämä itsessään tulee mutkistaa yrityksesi tavalla, joka ei ehkä ole vaivan arvoinen. Voisit mahdollisesti haastaa puiston omistajan laillisesti vuokralaisten sulkemisesta pois. Mutta se vain tekisi työelämästäsi entistä turhauttavampaa. Jos sitä harkitset, tarvitset lakineuvoja tämän palstan ehdotusten sijaan. Onneksi, on olemassa pari muuta vaihtoehtoa voit harkita.

Sen sijaan, että ostaisit ja vuokraisit asuntovaunun, voisit ajatella sijoittavasi siihen myydäksesi sen omistajarahoituksella. Joka tapauksessa, sinun täytyy olla investointipääomaa tehdä alkuperäinen hankinta, joka todennäköisesti on. Omistajarahoituksella on tässä tilanteessa isoja etuja. Ensinnäkin se noudattaa puistonomistajan toivetta saada vain omistusasujia. Toiseksi, olet päässyt pälkähästä, kun vakuutat vuokralaisten noudattavan muita puiston sääntöjä. Kolmanneksi, et ole velvollinen ylläpitämään asuntoautoa etkä sen käyttämää puistoaluetta. Lista eduista jatkuu ja on todella laaja.

Sinulla on myös useita vaihtoehtoja, miten jäsennät myyjän rahoitusta. Se on yksityinen sopimus, joten kunhan noudatat Perussopimus-ja kuluttajalakeja, sopimuksen kirjoitustapa rajoittuu vain Sinun ja ostajan luovuuteen. Tämän sanottua, on olemassa oikeudellisia kysymyksiä, jotka haluat ottaa huomioon. Sijoittajana, olet laillisesti pidetään kehittyneempiä tämäntyyppisiä tarjouksia kuin lopullinen ostaja, joka pidetään kuluttaja. Dodd-Frank-laissa on osia, jotka vaikuttavat omistajarahoitustoimiin. Haluat luultavasti joitakin oikeudellisia neuvoja, mutta sen ei pitäisi olla läheskään niin kallista kuin kyseenalaistaa puiston omistajan oikeus sulkea vuokraajat.

Kannattaa laittaa toinen bisneshattu päähän. Myyjän rahoituksella olet ennemmin lainanantaja kuin vuokranantaja. Sen sijaan, että turvatalletukset, Tausta tarkastukset, ja lähetteet, isompi huolenaiheita ovat myyntivoitto, käsiraha, luottoluokitukset, korko, on ensimmäinen asema otsikko, ja pituus kiinnitys. On tietysti muitakin näkökohtia, mutta ne ovat isojen joukossa. Toisaalta käsiraha on huomattavasti suurempi kuin talletus, eikä sitä palauteta. Iso osa win-win myyjän rahoitus on, että sinun pitäisi odottaa suuri voitto myynnistä. Toisin kuin vuokranantaja, myyjän rahoittama sopimus saattaa kestää 10 vuotta ja sen lopussa tulot pysähtyvät. Vastineeksi siitä peritään korkoa ilman huolto-ja korjauskuluja. Myös verovaikutukset on ymmärrettävä. Kaiken kaikkiaan tämä on syytä harkita, jos haluat päästä asuntovaunu investointi alalla.

On toinenkin mahdollisuus, joka voisi olla kompromissi puiston omistajan kanssa. Se on vuokrasopimus, jossa on osto-optio. Yläpuoli tässä on, että voit siirtää paljon huolto-ja korjauskustannuksia ostajalle vaikka puiston omistaja saattaa haluta lopulta pitää sinut koukussa näihin. Puistonomistaja saattaa kuitenkin suhtautua tähän avoimesti, sillä vuokravaihtoehtojärjestelyssä vuokralaiset toimivat tyypillisesti enemmän omistajien kuin vuokralaisten tavoin. Sijoittajana, etu sinulle olisi takaisin kaikki pääomasi lyhyemmässä ajassa, jos osto-optio käytetään. Se helpottaa myös vuokralaisten häätämistä, jos he eivät maksa vuokraa (verrattuna ostajien ulosmittaamiseen). Toinen etu sinulle voisi olla suurempi joukko potentiaalisia ostajia, jos pidät optio maksu alle käsiraha.

Gustavo, toivottavasti nämä ehdotukset antavat sinulle ajateltavaa. Epäilemättä, sinun täytyy tehdä enemmän tutkimusta ja mahdollisesti hakea oikeudellista neuvontaa. Sekä sinä että puiston omistaja olette sijoittajia. Teidän kahden kesken, teidän pitäisi pystyä luovasti löytämään win-win-ratkaisu.

Kommentoi ajatuksiaan, kokemuksiaan ja muita ehdotuksia mobile home investing. Viikoittainen Kysy Brian-palstamme toivottaa tervetulleiksi lukijoiden kysymyksiä kaikilta asuinkiinteistöihin liittyviltä kokemustasoilta. Lähetä kysymyksesi tai tiedustelusi osoitteeseen [email protected]